Archives de la copropriété
Ensemble des documents conservés par le syndic : règlement, EDD, PV d'AG, comptes, contrats, factures travaux. Durée légale de conservation : 10 ans minimum (parfois 30 ans pour les actes notariés).
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Lexique de l'immobilier
48 termes essentiels expliqués clairement par votre administrateur de biens.
Syndic & copropriété
14 termes
Ascenseur en copropriété
Équipement commun soumis à 5 contrôles techniques annuels obligatoires et un contrat d'entretien. Loi SAE (2003) impose la mise en sécurité (parachute, dispositifs anti-emprisonnement) et la modernisation périodique.
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Assemblée générale (AG)
Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires d'un immeuble. Elle vote le budget, approuve les comptes, désigne le syndic et décide des travaux. Convoquée par le syndic au moins 21 jours à l'avance.
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Assurance de copropriété
Assurance multirisque immeuble obligatoire (loi ALUR 2014) couvrant les parties communes : incendie, dégâts des eaux, RC, catastrophes naturelles. Souscrite par le syndic pour le compte du syndicat.
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Audit énergétique
Étude obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots avant 2024 (toutes après). Évalue la performance énergétique de l'immeuble et propose un plan de travaux pluriannuel pour réduire la consommation.
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Carnet d'entretien de l'immeuble
Document tenu obligatoirement par le syndic depuis la loi SRU (2000). Récapitule les travaux réalisés, contrats d'entretien, diagnostics et études techniques. Consultable par tout copropriétaire ou futur acquéreur.
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Charges de copropriété
Dépenses communes de l'immeuble (entretien, eau, électricité, chauffage collectif, gardien, ascenseur, travaux). Réparties entre copropriétaires selon les tantièmes ou clés spéciales du règlement.
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Comptabilité de copropriété
Tenue obligatoire d'une comptabilité d'engagement avec plan comptable normalisé (décret de 2005). Chaque copropriétaire reçoit un extrait individualisé annuel et l'AG approuve les comptes globaux.
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Conseil syndical
Groupe de copropriétaires bénévoles élus en AG pour assister et contrôler le syndic. Obligatoire en copropriété sauf décision contraire votée à l'unanimité. Donne son avis sur le budget et les travaux importants.
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État descriptif de division (EDD)
Document annexé au règlement de copropriété qui détaille chaque lot (numéro, étage, surface, tantièmes). Sert de référence pour la répartition des charges et le calcul des quote-parts.
Fonds de travaux (loi ALUR)
Fonds obligatoire alimenté chaque année par une cotisation d'au moins 5% du budget courant. Destiné à financer les travaux futurs. Mis en place par la loi ALUR (2014) pour les copropriétés de plus de 5 ans.
Règlement de copropriété
Document contractuel obligatoire qui définit la répartition des lots, les parties communes/privatives, les charges, les règles de vie de l'immeuble. Force obligatoire pour tous les copropriétaires actuels et futurs.
Syndic de copropriété
Mandataire professionnel ou bénévole chargé de la gestion administrative, financière et technique d'une copropriété. Il exécute les décisions de l'assemblée générale et représente le syndicat des copropriétaires.
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Tantièmes
Quote-parts de chaque copropriétaire dans les parties communes, exprimées en millièmes ou dix-millièmes. Servent à calculer la répartition des charges et le poids des votes en assemblée générale.
Gestion locative
10 termes
Animaux en location
Le locataire peut détenir un animal domestique sauf clause contraire au règlement de copropriété. Loi de 1970 (Pasquier) interdit toute clause prohibant les animaux dans le bail. Exception : chiens de catégorie 1 (interdits).
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Bail de location
Contrat écrit obligatoire entre bailleur et locataire fixant les conditions de la location : montant du loyer, durée, charges récupérables, règles d'usage. Modèle type imposé par la loi ALUR.
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Colocation
Location d'un même logement à plusieurs locataires, soit par bail unique avec clause de solidarité, soit par baux individuels. Régime fiscal et obligations spécifiques (charges, assurance, dépôt de garantie).
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Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à la signature du bail (1 mois pour vide, 2 mois pour meublé). Restituée sous 1 à 2 mois après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuelles dégradations ou impayés.
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Droit de visite du propriétaire
Le bailleur ne peut pénétrer dans le logement loué qu'avec l'accord du locataire, sauf urgence (dégât). Visites pour vente ou relocation : 2h/jour ouvré maximum, accord obligatoire pour week-ends.
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Encadrement des loyers
Dispositif limitant le loyer à un plafond fixé par arrêté préfectoral dans les zones tendues. À Rennes : applicable depuis 2022 (loi ELAN). Loyer de référence majoré de 20% maximum, sauf complément justifié.
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État des lieux
Document contradictoire signé à l'entrée et à la sortie du locataire. Décrit l'état des pièces et équipements. Sert à justifier les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie en fin de bail.
Garantie loyers impayés (GLI)
Assurance souscrite par le bailleur pour se prémunir des impayés de loyers, dégradations et frais de procédure. Coût : 2 à 4% des loyers annuels. Alternative : Visale (gratuit, sous conditions).
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Mandat de gestion locative
Contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel (administrateur de biens) la gestion de son bien locatif : recherche de locataire, encaissement, suivi travaux, déclarations fiscales. Encadré par la loi Hoguet.
Préavis de location
Délai à respecter pour résilier un bail. Locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers). Bailleur : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), uniquement pour reprise, vente ou motif légitime.
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Transaction immobilière
8 termes
Acte authentique
Acte signé chez le notaire qui transfère officiellement la propriété du bien. Intervient 2-3 mois après le compromis, après réalisation des conditions suspensives. Le notaire garantit la sécurité juridique de la vente.
Compromis de vente
Avant-contrat engageant vendeur et acheteur sur un prix et des conditions. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU). Conditions suspensives possibles : financement, urbanisme, etc.
Condition suspensive
Clause du compromis subordonnant la vente à un événement futur (obtention du prêt, absence de servitude, etc.). Si la condition n'est pas réalisée dans les délais, la vente est annulée sans pénalité.
Estimation immobilière
Évaluation argumentée de la valeur d'un bien basée sur des comparables récents (base BIEN des notaires), la situation, l'état et les caractéristiques. Gratuite et sans engagement chez Partner Immobilier.
Frais de notaire
Sommes payées par l'acquéreur lors de la signature : 7-8% du prix dans l'ancien, 2-3% dans le neuf. Composés majoritairement de droits de mutation (impôts) et de la rémunération du notaire (~10% du total).
Mandat de vente
Contrat écrit entre vendeur et agent immobilier précisant les conditions de la mise en vente : prix, honoraires, durée. Obligatoire selon la loi Hoguet. Trois types : simple, semi-exclusif, exclusif.
Mur commercial
Investissement immobilier consistant à acheter le local d'un commerce pour le louer (souvent à un commerçant). Rentabilité supérieure au résidentiel mais risques spécifiques (vacance, défaillance preneur).
Promesse unilatérale de vente
Le vendeur s'engage à vendre à un acquéreur identifié, qui dispose d'une option (généralement 2-3 mois) pour lever ou non. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (5-10%) qui devient acquise s'il renonce.
Juridique & réglementation
8 termes
Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)
Assurance obligatoire couvrant les dommages causés aux clients dans le cadre de l'activité professionnelle (erreur, omission, négligence). Plafond minimum 76 000 € par sinistre pour les professionnels de l'immobilier.
Carte professionnelle CPI
Carte délivrée par la CCI attestant la qualité d'agent immobilier, syndic ou administrateur de biens. Obligatoire pour exercer (loi Hoguet). Mentions T (transaction), G (gestion), S (syndic). Validité 3 ans renouvelable.
Garantie financière
Caution obligatoire (banque, organisme spécialisé) couvrant les fonds détenus par le professionnel pour le compte de tiers (loyers, charges, fonds de travaux). Minimum 110 000 € pour syndic et gestionnaire.
Loi ALUR
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Réforme majeure : encadrement des honoraires de syndic, contrat-type, fonds de travaux, immatriculation des copropriétés.
Loi du 6 juillet 1989 (Mermaz-Malandain)
Loi fondatrice qui régit les baux d'habitation à titre de résidence principale. Définit les droits et obligations bailleur/locataire, durée du bail (3 ans vide / 1 an meublé), conditions de résiliation.
Loi ELAN
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique. Simplifie la copropriété, réforme le bail mobilité, encadre les meublés touristiques.
Loi Hoguet
Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 régissant les activités des professionnels de l'immobilier (agents, syndics, administrateurs de biens). Impose la carte professionnelle CPI, garantie financière et assurance RCP.
Loi SRU
Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (2000) qui a notamment instauré le délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur d'un logement, le carnet d'entretien obligatoire et les diagnostics immobiliers.
Comptable & fiscal
5 termes
Comptabilité de SCI
Tenue obligatoire d'une comptabilité simplifiée (SCI à l'IR) ou commerciale (SCI à l'IS). Comprend journal des opérations, bilan, compte de résultat. Déclaration fiscale annuelle (formulaire 2072 pour SCI à l'IR).
Plus-value immobilière
Différence entre prix de vente et prix d'achat (majoré des frais et travaux). Imposée à 19% + 17,2% prélèvements sociaux. Exonérée pour la résidence principale et après 22 ans (IR) / 30 ans (sociaux).
SCI (Société Civile Immobilière)
Société regroupant des associés autour d'un patrimoine immobilier. Permet de faciliter la transmission, la gestion à plusieurs et l'optimisation fiscale. Soumise à l'IR (par défaut) ou à l'IS (sur option).
SCI à l'IR vs IS
SCI à l'Impôt sur le Revenu : transparence fiscale, chaque associé déclare sa part. SCI à l'Impôt sur les Sociétés : déduction des amortissements et charges réelles, mais double imposition dividendes.
Taxe foncière
Impôt local payé par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année. Calculé sur la valeur locative cadastrale, avec un taux voté par les collectivités (commune + intercommunalité).
Technique & travaux
3 termes
Diagnostics immobiliers obligatoires
Documents annexés à la vente ou location : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites (selon zone), ERP. Réalisés par un diagnostiqueur certifié. Validité variable de 6 mois à 10 ans selon le type.
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DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Évaluation de la consommation énergétique et des émissions de GES d'un logement. Note de A à G. Obligatoire à la vente et à la location. Logements F et G interdits à la location progressivement (2025-2034).
Travaux en copropriété
Distinction entre travaux courants (entretien, urgent), travaux d'amélioration (vote majorité absolue), et travaux affectant les parties privatives (vote 2/3). Le syndic met en concurrence et exécute les décisions de l'AG.
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